北京去哪家医院看白癜风最好 https://wapjbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/etbdf/在赋予承租人优先购买权的同时，也不能损害出租人的实体权益，故承租人只享有“同等条件”下的优先购买权。而价格、价款支付方式、出卖标的、第三人与承租人之间的关系、承租人自身信用以及承租人是否遵守破产清算中租赁房屋拍卖程序都是“同等条件”认定的重要因素。第三方买受人在上述方面具有更有利的条件的，承租人不享有优先购买权。承租人优先购买权“同等条件”专题分三篇推送，本文系第一篇《合同法》第二百三十条将同等条件作为承租人享有优先购买权的前提之一。各地高院对“同等条件”有具体界定，如北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发[]号）第28条以及江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》（苏高法审委[]24号）第九条均规定，同等条件主要是指房屋转让的价格、价款支付方式等；《重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》第40条以及《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知》（鲁高法[]号）第五条第（四）款则规定，对法律规定的“同等条件”应作宽泛理解，不仅包括价格条件，而且也包括付款条件、出卖标的是否同一以及出卖人提出的其他条件等。从上述规定可知，价格条件和价款支付方式是认定“同等条件”时需考察的基本要素：1.价格条件在确定价格条件时，应探究出租人与第三人的真实意思表示，应以双方约定的或者第三人实际支付的房屋价款、税费等全部款项为准。（1）当租赁房屋的实际交易价格与备案登记价格不一致时，应以实际交易价格作为“同等条件”◎浙江省高级人民法院“永康建筑工程有限公司与浙江便民药店连锁有限公司租赁合同纠纷案”根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，承租人优先购买权是以同等条件优先购买的权利。在房屋真实交易价格与备案合同价格不一致时，应以真实交易价格作为认定同等条件的依据。……该《房地产买卖契约》虽在房管部门备案，但约定的60万元成交价格明显不合理，不仅与案涉房屋的租金收益情况相矛盾，而且也远低于0年7月28日金泰某某受永康市财政局委托出具的评估价格.2万元。故备案合同价格60万元不足以认定为案涉房屋的真实交易价格。……上述事实表明该《房屋买卖合同》系东风××与陈盼实际履行之合同，案涉房屋的真实交易价格为万元。故本案便民××提出与优先购买权相关的赔偿损失主张，应以案涉房屋的真实交易价格万元为前提。◎四川省高级人民法院“王丕文与南充市九洲房地产开发有限公司、吴克弟、黄琼蓉房屋优先购买权纠纷案”……九洲公司与吴克弟、黄琼蓉的《商品房买卖合同》备案价格为万元，后九洲公司及吴克弟、黄琼蓉均以万元为计税金额向税务机关补缴不动产交易税款，因此涉诉房屋的实际交易价格应为万元。该实际交易价格是九洲公司与吴克弟、黄琼蓉双方当事人真实意思表示，应当予以尊重。王丕文主张以九洲公司和吴克弟之间的备案合同价格万元行使优先购买权购买涉诉房屋的请求，二审不予支持正确。（2）价格条件不仅包括出租人与第三人约定的房屋价款，还包括第三人购买房屋时承担的其他全部税费，如房产过户税费，解除抵押费等◎黑龙江省高级人民法院“王海涛与穆棱市农村信用合作联社行纪合同纠纷案”穆棱信用社与柴国芳在《房产买卖协议书》明确约定：“柴国芳购买房屋价款为现金万元及两处经评估价值为.2万元的资产，并由柴国芳承担一切房产过户及解除抵押等费用并承担诉争房屋、土地以往和将来所产生的任何费用”。一是王海涛在一审时诉请以万元购买案涉房屋，而柴国芳实际支付案涉房屋价款.2万元；二是王海涛并未提及承担过户费用及房屋、土地以往和将来所产生的任何费用，而柴国芳购买案涉房屋时承担一切房产过户及解除抵押等费用并承担诉争房屋、土地以往和将来所产生的任何费用；三是王海涛在起诉状的事实与理由部分虽曾提及“被告没有履行将房屋在同等条件下以万元的价格出让给王海涛”，但其诉讼请求却没有以同等条件字样，且王海涛主张的“同等条件下系以万元价格出让”，二审法院据此认定王海涛给出的购买条件与柴国芳给出的购买条件并非是同等条件并无不当。2.价款支付方式分期付款与一次性付款是实践中常见的付款方式，但二者在对出卖人财产利益保护上存在较大差距，且分期付款方式往往出于出卖人对买受人的信赖，具有对特定主体的依附性。因此第三人采用一次性付款方式，而承租人主张分期付款的，不宜认定为“同等条件”。◎吉林省高级人民法院“刘晓菊与孙凤、王文轩房屋租赁合同纠纷案”……刘晓菊曾提出两套购房方案：一是将位于东大桥的房屋给王文轩，不足部分现金补齐；二是先付款20万元，余款将刘晓菊位于亚泰桃花苑的住房贷款后支付。孙凤支付购房款的方案是，先交纳2万元定金，其余款项在年7月15日前一次性付清。刘晓菊与孙凤支付购房款的方式不完全相同，不是同一条件，原审判决对刘晓菊关于王文轩侵害其优先购买权的主张未予支持并无不当。◎长春市中级人民法院“刘晓菊与孙凤、王文轩房屋租赁合同纠纷案”……1.涉诉房屋所有权人暨出租人王文轩在拟出售房屋之前的合理期限内通知了房屋承租人刘晓菊，因刘晓菊无法满足王文轩提出的出售条件（价格50万元、一次性付款）而放弃购买房屋，此情况下王文轩将出售房屋信息在媒体上（58同城网）公示后，孙凤按照王文轩提出的售房条件（价格51万元、一次性付款）与王文轩签订购房协议，全额支付51万元购房款，并已办理完产权登记过户手续，应当认定王文轩与孙凤之间的房屋买卖合同合法有效……其次，因王文轩向孙凤提出的价款支付方式也是一次性付款，虽然有50天的宽限期，但并未改变一次性付款的条件，虽然孙凤在签订合同时支付过2万元定金，但定金只是一种债的担保方式，不能视为付款，因此孙凤支付2万元定金的行为亦未改变王文轩提出的一次性付款条件，而刘晓菊提出的付款条件是先给付20万元现金，余款以贷款方式支付，虽然贷款也可能在50天内完成，但分期付款和贷款支付与一次性付款是完全不同的支付方式，不构成同一条件，故刘晓菊以此主张王文轩侵害其优先购买权不能成立，本院不予支持；……◎长沙市中级人民法院“孙粤湘、吴小琴与陈云辉、何斌武等房屋租赁合同纠纷案”根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中根据双方当事人一审庭审过程中的陈述，何苗与陈云辉签订《房屋买卖合同》两个月前，何斌武之妻已将相关出售事宜通知承租人孙粤湘、吴小琴。因孙粤湘、吴小琴提出的购房款要分期付款的支付方式无法匹配另一购买人陈云辉一次性付款的同等条件，与涉案房屋出卖人何斌武、何苗的心理预期存在一定差距，双方未能就房屋买卖达成一致意见，孙粤湘、吴小琴亦未能证明其在得知涉案房屋即将出售的情况下，积极进行购买，故一审判决认定何斌武、何苗已在出卖涉案房屋前合理期限内向房屋实际承租人孙粤湘、吴小琴履行了通知义务，并未侵害承租人优先购买权，不应承担赔偿责任并无不当，本院予以维持。◎芜湖市中级人民法院“安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司与唐素芬、许霞房屋租赁合同纠纷案”……双方当事人在协商购买本案讼争房屋事宜过程中，唐素芬、许霞要求购买其中一间商铺，付款方式为分期付款。因芜湖商品交易博览城G区6幢1层、号商铺虽办理了独立的产权证，但属于连体商铺，面积不大且一并出租，割裂使用将可能降低商铺的商业价值，故瑞丰商博城要求唐素芬、许霞同时购买涉案二间商铺的意见符合公平、效益原则。此外，瑞丰商博城要求上述商铺一次性付清全款。因唐素芬、许霞行使优先购买权的前提是在同等条件下，而其未能满足瑞丰商博城设定的购房条件，故一审法院认定其已放弃对本案讼争房屋的优先购买权，并无不当。下期推送将结合高院案例，讨论认定同等条件的第3个方面，即何种情况下房屋不属于承租人行使优先购买权的“同一标的”。想在代理思路、法律意见书中用到本文？收藏在咏律小笔记吧。文章自动归类，查找便利。现在就
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